2023年7月6日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2023房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开，中指研究院现场发布了《2023中国商业地产发展白皮书》。

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一、市场表现：经济恢复基础尚不稳固，商业地产市场供需两端仍偏弱

商业地产新房市场：当前房地产市场下行压力仍较大，销售端表现低迷，部分房企仍面临资金压力，进而导致投资、开工能力不足，2023年1-5月，全国商办用房开发投资额为5085亿元，同比下降14.2%；新开工面积为3725万平方米，同比下降22.7%。从需求端来看，销售面积为3089万平方米，同比下降20.4%。

商业地产租赁市场：商铺租赁在消费复苏带动下需求有所恢复，商业街租金企稳，购物中心租金止跌转涨，2023年上半年，百街商铺平均租金为24.33元/平方米/天，结束连续三年下跌态势，环比微涨0.02%；百MALL商铺平均租金为27.02元/平方米/天，环比由2022年下半年的下跌0.09%转为上涨0.29%。写字楼租户承租能力下降，租金继续下跌，2023年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.73元/平方米/天，环比下跌0.11%。

商业地产大宗交易市场：2023上半年，我国大宗交易市场延续低迷态势。2023年1-5月，中指数据共监测到交易金额在1亿元以上的已成交大宗交易29宗，较2022年同期减少35宗，上海仍是大宗交易最为活跃的地区，写字楼项目依旧是投资者首选，内资企业依旧主导大宗交易市场需求。

商办用地市场：2023年上半年，地方政府供地延续谨慎态度，房企拿地也较为理性，全国300城纯商办用地推出及成交规划建筑面积同比降幅均在20%以上，供需规模均继续探底。其中一线城市因上年同期基数较低，纯商办用地成交面积有所增长，但二线及三四线城市纯商办用地成交缩量态势未改。

二、企业表现：布局聚焦核心城市，强化运营促进业绩修复，资产证券化拓宽融资渠道

投资布局：从2023年1-5月新开业购物中心的城市分布来看，一二线城市占比增加，说明在当前商业地产市场供需两弱的情况下，企业布局更聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的高能级城市。

经营策略：商业地产企业紧抓当前经济和消费恢复机遇，对内强化运营能力，努力提升在营项目出租率和营业额，保障新项目如期开业，同时优化组织结构、降本增效，促进业绩修复；对外增强拓展能力，储备优质项目，实现规模增长。

资产证券化：2023年上半年，CMBS/CMBN产品发行规模为624.1亿元，同比下降2.5%，底层资产多位于核心一二线城市。类REITs产品发行规模共计199.7亿元，但底层资产多以基础设施为主，以商业地产项目为底层资产的类REITs产品发行规模仅占20%。

三、趋势展望：公募REITs有望助力企业存量资产盘活，多元化消费场景提升项目吸引力

公募REITs试点拓展至消费基础设施领域，未来有望助力企业存量资产盘活。公募REITs为商业地产企业提供了多样化的融资渠道，帮助企业盘活存量资产，同时也推动商业地产企业精准投资、强化运营能力，实现项目保值增值，以不动产金融的助力促进企业高质量发展

商业地产企业将文化、生态等元素融入实体商业，创造多元化消费场景，提升项目吸引力。后疫情时代，居民消费需求呈现出差异化、多元化的特征，注重消费体验和消费氛围。在此背景下，商业地产企业将文化、艺术、绿色等理念与实体商业相融，“在地文化 商业”、“公园 商业”等主题购物中心，以及各类主题商业街区应运而生，充分满足目标客群的个人特征和消费偏好，成为特定生活方式的风向标和引领者。

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